Архив за месяц: Апрель 2014

Почему за содержание лифта и вывоз мусора мы платим с квадратных метров квартиры?

Очень часто приходится сталкиваться с непониманием гражданами причин, согласно которым оплата содержания и ремонта лифтов, а также вывоза мусора производится не пропорционально числу проживающих в квартирах человек, а соразмерно площади квартиры. И согласны ли мы с вами с такими принципами оплаты или нет, а платить приходится именно за квадратные метры. Почему так? Постараюсь ответить как можно короче.

Жилищный кодекс Российской Федерации, наделяя собственников помещений многоквартирного дома правом долевой собственности на общедомовое имущество, вместе с тем, обременяет их обязанностью содержания общего имущества в надлежащем состоянии. Эта обязанность осуществляется, в частности, путем внесения ими на счет управляющей организации платы за содержание и ремонт жилого помещения в установленном размере.

Сбор и вывоз твердых бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме в соответствии с подпунктом «д» пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 (далее – Правила), является составной частью деятельности по содержанию общего имущества.

Расходы на содержание и ремонт лифтового оборудования многоквартирных домов также являются составной частью расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (часть 3 статьи 30, часть 1 статьи 37, статья 39 и 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, разделы II и III Правил).

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей указанного собственника в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, тогда как доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (часть 1 статьи 37, часть 2 статьи 39 Жилищного кодекса).

В соответствии со статьей 39, частями 3, 7, 8 статьи 156 и статьей 158 Жилищного кодекса размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на 1 кв. м общей площади помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

В связи с этим расходы на вывоз твердых бытовых отходов и на содержание лифтового оборудования обязаны нести все собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме независимо от положения таких помещений в доме. Указанный подход отражен в решении Верховного Суда Российской Федерации от 26 мая 2005 года № ГКПИ05-588. Органы местного самоуправления и органы государственной власти субъектов Российской Федерации не имеют полномочий изменять императивные нормы федерального законодательства. Ну а если кто-то все еще сомневается во всем вышесказанном, предлагаю ознакомиться с текстом Письма Министерства регионального развития Российской Федерации от 6 марта 2009 года № 6177-АД/14 «Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме».

Плата за коммунальные ресурсы, потребленные на общедомовые нужды

О плате за ОДН, или как некоторые ещё говорят «МОП», не писал только ленивый. А всё потому, что именно эта статья расходов подчас вызывает самые сильные возмущения со стороны плательщиков, т.е. со стороны граждан, проживающих в многоквартирных домах. В чем же суть этой проблемы? Чем недовольны люди? И как навести порядок в данном вопросе, если конечно это вообще возможно? Давайте попробуем разобраться вместе.

Прежде всего, следует понять, что плата за коммунальные услуги состоит из двух частей: плата за коммунальный ресурс, потребленный в жилом помещении (квартире) и плата за коммунальный ресурс, использованный на общедомовые нужны (в части водоснабжения и водоотведения это мытье лестничных клеток и маршей, промывка ствола и загрузочных клапанов мусоропровода, мытье мусороприемной камеры, поливка газонов, тротуаров, уборка лифта и прочих помещений общего пользования и т.п., в части электроснабжения это освещение лестничных клеток и маршей, подвалов, чердаков, прочих вспомогательных помещений, освещение улицы от домовых прожекторов и фонарей, электроснабжение лифта и т.д.). И если в части квартирного потребления вопросов, как правило, не возникает, то в части потребления ресурсов на ОДН зачастую не все так гладко. Расчету размеров данной платы в Приложении № 2 к Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденным постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354, посвящен раздел III. Логично, что сам по себе размер платы в денежном выражении есть произведение некоего объема коммунального ресурса и тарифа на данный ресурс. И тут мы подошли к самому главному – определению объема (количества) коммунального ресурса, израсходованного на ОДН.

В тех случаях, когда в многоквартирном доме нет общедомового прибора учета соответствующего коммунального ресурса, объем такового ресурса, предоставляемый на ОДН, рассчитывается исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, предоставляемых на ОДН. В Орле такие нормативы по электроснабжению утверждены приказом Управления по государственному строительному надзору и жилищной инспекции Орловской области от 6 декабря 2012 года № 285, вступившим в силу с 1 января 2013 года, а по водоснабжению и водоотведению – приказом Департамента строительства, транспорта и жилищно-коммунального хозяйства Орловской области от 30 декабря 2013 года № 298, который вступит в силу только с 1 января 2015 года. Таким образом граждане, проживающие в многоквартирных домах, не оборудованных общедомовыми приборами учета, на сегодняшний день оплачивают только лишь расход электричества на ОДН, в то время как за «общую» воду и канализацию пока не платят.

Иная ситуация в тех многоквартирных домах, которые общедомовыми приборами учета оборудованы. В этом случае объем холодной воды, предоставленной на ОДН, определяется следующим образом – из показаний общедомового прибора учета вычитается количество холодной воды, потребленное:

— нежилыми помещениями;

— квартирами согласно показаний индивидуальных приборов учета;

—  квартирами, не оборудованными приборами учета, согласно нормативов потребления коммунальных услуг в квартирах;

— локальной котельной на приготовление горячей воды в случае отсутствия централизованного горячего водоснабжения;

— локальной котельной для системы отопления в случае отсутствия централизованного теплоснабжения.

Полученный результат умножается на площадь квартиры и затем делится на площадь всех жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.

И вот мы вплотную подошли к причинам, из-за которых полученный результат может вырастать в разы:

1) неучтенный (сверхнормативный) расход воды квартирами, не оборудованными индивидуальными приборами учета;

2) предоставление собственниками помещений недостоверных показаний индивидуальных приборов учета (ошибка при снятии показаний, предоставление ложных сведений, использование технических средств, препятствующих надлежащей работе приборов учета);

3) несвоевременное предоставление собственниками помещений показаний индивидуальных приборов учета.

Первую проблему на сегодняшний день решить никак не получится. Да, собственники помещений уже давно обязаны установить индивидуальные приборы учета. Вместе с тем никакая ответственность за неисполнение этой обязанности до сих пор не введена. А с учетом фактического проживания в отдельных квартирах граждан без официальной регистрации затрудняется еще и определение надлежащего норматива потребления воды. В результате сверхнормативно израсходованная вода уходит в канализацию, при этом возрастает плата за водоснабжение и водоотведение на ОДН.

Решить эту проблему представляется возможным, на мой взгляд, исключительно существенным (возможно даже многократным) увеличением нормативов потребления воды, в противном случае многих граждан установить приборы учета никто так и не заставит. Отчасти такое решение проблемы реализовано постановлением Правительства РФ от 16 апреля 2013 года № 344, согласно которому при наличии технической возможности установки приборов учета нормативы потребления коммунальных услуг будут определяться с учетом повышающих коэффициентов, составляющих:

с 1 января 2015 года по 30 июня 2015 года – 1,1;

с 1 июля 2015 года по 31 декабря 2015 года – 1,2;

с 1 января 2016 года по 30 июня 2016 года – 1,4;

с 1 июля 2016 года по 31 декабря 2016 года – 1,5;

с 2017 года — 1,6.

Решение второй проблемы, как это ни печально, остается главным образом на совести граждан. Конечно же можно надеяться на работу контролеров, но на практике как раз в те квартиры, где проживают недобросовестные потребители, этих контролеров и не пускают. Даже в присутствии сотрудников органов охраны правопорядка.

А вот третью проблему могли бы решить управляющие и ресурсоснабжающие организации, различными способами регулярно уведомляя граждан о сроках предоставления показаний приборов учета.

Теперь рассмотрим ситуацию с горячей водой, сточными водами и электричеством. Объем этих услуг, предоставленных на ОДН, определяется похожим образом – из показаний общедомового прибора учета вычитается:

— количество горячей воды, стоков и электричества, потребленные нежилыми и жилыми помещениями, определенные согласно показаний приборов учета или нормативов потребления (т.е. так же как и по холодной воде);

— количество электроэнергии, потребленное локальной котельной для отопления и для приготовления горячей воды в случае отсутствия централизованных теплоснабжения и горячего водоснабжения.

Полученный результат так же умножается на площадь квартиры и затем делится на площадь всех жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.

По горячей воде и канализации проблемы, равно как и их решение, те же, что и по холодной воде. А вот в случае с электроэнергией проблем, приводящих к увеличению платы за ОДН, несколько больше. Среди них:

1) несанкционированные подключения жилых и нежилых помещений в обход индивидуальных приборов учета (воровство электроэнергии);

2) неучтенный (сверхнормативный) расход электроэнергии квартирами, не оборудованными индивидуальными приборами учета;

3) предоставление собственниками помещений недостоверных показаний индивидуальных приборов учета (ошибка при снятии показаний, предоставление ложных сведений, использование технических средств, препятствующих надлежащей работе приборов учета);

4) несвоевременное предоставление собственниками помещений показаний индивидуальных приборов учета;

5) потери электроэнергии во внутридомовых электрических сетях.

Первая проблема находится в зоне ответственности управляющих организаций. Именно они обязаны выявлять и устранять несанкционированные подключения, а к нарушителям совместно с надзорными органами и органами охраны правопорядка применять все возможные меры воздействия, предусмотренные не только жилищным, но и гражданским и даже уголовным законодательством.

Решение следующих трех проблем аналогично ситуации с холодной водой. Что же касается проблемы, связанной с потерями электроэнергии во внутридомовых электрических сетях, то данная проблема не носит ярко выраженный характер в тех домах, в которых внутридомовые электрические сети соответствуют сегодняшним техническим нормам и реалиям потребления. В тех же домах, в которых нагрузка на сети существенно превышает их возможности, проблема решается устранением так называемых скруток, а в ряде случаев вообще только заменой сетей. Возможно это в рамках текущего ремонта общего имущества или капитального ремонта всего дома.

Ну и какие же можно сделать выводы после прочтения всего вышесказанного? Проблемы увеличения размеров платы за коммунальные услуги, предоставляемые в многоквартирных домах на общедомовые нужды, обусловлены, на мой взгляд, излишней либеральностью жилищного законодательства, ненадлежащим выполнением своих обязанностей управляющими организациями и, главным образом, недобросовестным отношением к данным вопросам со стороны самих же жильцов многоквартирных домов.

Пройдет время и законы поменяются, а вот проблемы с управляющими организациями и со своими соседями придется решать нам с вами самостоятельно. Товарищи, будьте, пожалуйста, внимательными и честными!  Желаю удачи.

Плата за техническое обслуживание узлов учета и регулирования систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения

На сегодняшний день все строящиеся многоквартирные жилые дома в соответствии с действующим законодательством должны быть оборудованы общедомовыми приборами учета воды, а в случае централизованного теплоснабжения – еще и узлами учета тепловой энергии. В большинстве случаев приборы учета тепловой энергии устанавливаются в индивидуальных тепловых пунктах (ИТП), а вместе с ними зачастую монтируются еще и автоматизированные системы узлов учета и системы автоматического регулирования подачи теплоносителя. Кроме того, в результате проведения капитального ремонта во многих многоквартирных домах также устанавливается аналогичное оборудование.

Всем известно, что любое общее имущество в многоквартирных домах должно содержаться за счет собственников помещений. Возникает необходимость тарификации соответствующих работ и услуг. В связи с этим в постановлении администрации города Орла от 15 ноября 2013 года № 5213 появилось 9 новых размеров платы по техническому обслуживанию узлов учета и регулирования систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения. Стоило этому произойти, как некоторые управляющие организации сразу же вознамерились выставить гражданам в квитанциях соответствующие счета. И тут возникает вопрос – во всех ли случаях взимание платы за указанные услуги законно? Давайте попробуем вместе в этом разобраться.

Итак, плата за работы и услуги, указанные в строках 2.1.12-2.1.20 Приложения № 1 к вышеуказанному постановлению, включается в размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае если в многоквартирном доме предусмотрено централизованное теплоснабжение, а в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома входит тепловой узел с установленными и надлежащим образом эксплуатирующимися приборами учета коммунальных ресурсов обязательно вместе с системой автоматического регулирования подачи теплоносителя, включающей в себя вычислители количества тепла, расходомеры, термические сопротивления, контроллеры передачи данных, клапаны регулирования с электроприводом, контроллеры для регулирования температуры и прочее оборудование. При этом в итоговый размер платы за содержание и ремонт жилого помещения включается только одна строка из состава строк 2.1.12-2.1.20, соответствующая характеристикам теплового узла.

Обратите, пожалуйста, внимание – в случае, если дом оборудован локальной котельной, входящей в состав общего имущества собственников помещений, взимание дополнительных платежей якобы за техническое обслуживание узлов учета и регулирования систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения незаконно! Аналогичным образом незаконно взимание данной платы и в том случае, если соответствующее инженерное оборудование в ИТП не оснащено системами автоматического (я намеренно заостряю на этом внимание – не ручного) регулирования подачи теплоносителя. Проще говоря, задвижка на тепловых сетях должна быть именно с электрическим приводом.

Возможно, ваша управляющая компания будет мотивировать свое желание взять с вас больше денег тем фактом, что в вашем доме просто установлены приборы учета и их надо содержать. Конечно же, дело ваше, но согласно размерам платы за содержание и ремонт жилья, установленным постановлением администрации города Орла, обслуживание и ремонт общедомовых приборов учета в таких домах должно осуществляться за счет платы за текущий ремонт, техническое обслуживание, технический осмотр и аварийное обслуживание общедомовых инженерных сетей.

Будьте внимательнее, товарищи, ведь самыми эффективными контролерами за деятельностью управляющей организации были и остаются сами жильцы многоквартирных домов.

Экспертное обследования лифтов, отработавших нормативный срок службы

«Экспертное обследования лифтов, отработавших нормативный срок службы» – именно так, как правило, называется услуга, за которую нас с вами, граждан, проживающих в многоквартирных домах с лифтами старше 25 лет, вынуждают платить управляющие компании. Но что же это за услуга такая, зачем она нужна, да и нужна ли вообще? И, самое главное, сколько эта услуга стоит? Давайте вместе попытаемся найти ответы на эти вопросы.

Итак, экспертное обследование лифтов, отработавших нормативный срок службы, производится с целью определения возможности их дальнейшей эксплуатации. В соответствии с ГОСТ 22011 нормативный срок службы лифтов принят равным 25 лет. Обследование технического состояния лифтов, отработавших срок службы, осуществляют организации, имеющие на этот вид деятельности лицензию органов Госгортехнадзора России. Срок повторного обследования определяется экспертной комиссией, в зависимости от технического состояния лифта и должен составлять целое количество лет от одного года до трех. Другими словами, после того, как лифт в вашем подъезде отработал 25 лет, для получения разрешения на его последующую эксплуатацию придется в дальнейшем регулярно проводить его техническое обследование и получать соответствующее заключение. На практике по результатам такого обследования срок эксплуатации лифта продлевается на 3 года. А что будет, если такое обследование не провести в нужный срок? В принципе, ничего особенного: люфт просто обязаны будут отключить т.к. ответственные за его эксплуатацию лица не будут иметь достоверных сведений о том, что данный лифт технически исправен и с течением времени не стал представлять опасность для жизни и здоровья граждан.

Полагаю, что после прочтения вышесказанного вопросов «Что это за услуга?» и «Зачем она нужна?» ни у кого уже не осталось. Но нас с вами по-прежнему все еще интересует цена вопроса. Давайте же разберемся сколько это «удовольствие» стоит в рублях.

Прежде всего, хотелось бы пояснить, откуда в наше время берутся цены на подобного рода услуги. В условиях рыночной экономики наиболее объективными принято считать цены, устанавливаемые хозяйствующими субъектами на соответствующем товарном рынке в условиях свободной конкуренции, то есть когда сразу несколько экспертных организаций готовы предоставить вам такую услугу, и вынуждены принимать любые меры, нацеленные на то, чтобы их услуга стоила для конечного потребителя как можно дешевле. Одно из таких предложений, поступившее в администрацию города Орла от специализированной экспертной организации ООО «Лифткрансервис», было рассмотрено комитетом по тарифам и принято за основу при разработке размеров платы за содержание и ремонт жилого помещения, утвержденных постановлением администрации города Орла от 27 декабря 2010 года № 4380.

Краткий расчет ежемесячных расходов экспертной организации, занимающейся техническим диагностированием лифтов, отработавших нормативный срок службы, представлен в следующей таблице.

Наименование показателя

Сумма, руб.

I. Расчет заработной платы

1. Ведущий инженер

13 188,38

2. Инженер 1 категории

12 051,34

3. Инженер 3 категории

9 866,31

ИТОГО:

35 106,04

II. Отчисления от ФЗП 34%

11 936,05

III. Накладные расходы

53 035,34

ИТОГО по п.п. I-III

100 077,40

IV. Рентабельность на уровне 2009 года

8 299,91

ИТОГО по п.п. I-IV

108 377,30

Расчет заработной платы производился на основании утвержденного штатного расписания ООО «Лифткрансервис», согласно которому оклад ведущего инженера на тот момент составлял 13188,38 руб. в месяц; оклад инженера 1-ой категории — 12051,34 руб. в месяц; оклад инженера 3-ей категории — 9866,31 руб. в месяц, а заработная плата аппарата управления составляла 40% от основной заработной платы рабочего персонала.

В накладные расходы вошли следующие затраты: арендная плата, расходы на аттестацию специалистов, затраты на проведение анализа метрологического обеспечения работ, стоимость получения лицензии, заработная плата аппарата управления, расходы на оплату услуг ФГУ «Орловский Центр Стандартизации, Метрологии, и Сертификации», расходы на автострахование, ГСМ, стоянку и техобслуживание автотранспорта, расходы на спецодежду и канцтовары, налоговые платежи.

По согласованию с экспертной организацией рентабельность данного вида деятельности осталась на уровне 2009 года.

Нормативное время на выполнение работ по техническому диагностированию одного лифта, расположенного в глухой шахте, с количеством 9 остановок составляет 21,2 часа. Среднее количество рабочих часов в месяц 168 час. 168 / 21,2 = 8. То есть в месяц проходит диагностику 8 лифтов, соответственно в год 96 лифтов.

Таким образом, общие годовые затраты на проведение экспертного обследования  1 лифта, отработавшего нормативный срок службы, с учетом стоимости услуг по расчетно-кассовому обслуживанию в размере 2% от общей суммы затрат, составили:

108377,3 руб. х 12 мес. / 96 ед. х 1,02 = 13818,11 руб.

Итого, учитывая площадь помещения в многоквартирном доме, оборудованного лифтом (1975,5 кв. м. – площадь 1 подъезда, оборудованного лифтом), размер платы за экспертное обследование лифтов, отработавших нормативный срок службы, составил:

13818.11 / 12 / 1075,5 = 0,58 руб./кв.м в месяц

Из вышеизложенного следует, что собираемых в течение 1 года денежных средств в размере 0.58 руб. с 1 кв.м. общей площади помещений в месяц на момент произведения данных расчетов было вполне достаточно для проведения работ по экспертному обследованию лифтов, отработавших нормативный срок службы. Таким образом, взимание данной платы с собственников помещений необходимо было производить только в те годы, в которые по графику запланировано проведение работ по экспертному обследованию лифтов. Более того, проанализировав несколько десятков договоров, заключенных рядом управляющих организаций Орла с экспертными организациями в целях проведения обследования лифтов, комитет по тарифам администрации города пришел к выводу, что в отдельных случаях фактическая стоимость оказания этих услуг не превышала и 13 тысяч рублей.

Вместе с тем, по имеющейся в комитете по тарифам информации, некоторые управляющие организации нашего города располагает сметой на проведение работ по экспертному обследованию лифтов, отработавших нормативный срок службы, утвержденной филиалом ФАУ ФЦЦС по Орловской области, согласно которой стоимость выполнения экспертного обследования существенно превышает его рыночную стоимость, нашедшую подтверждение в рамках сложившихся взаимоотношений управляющих и экспертных организаций города Орла. Принимая во внимание свободу договорных отношений хозяйствующих субъектов, вынужден констатировать отсутствие у органов местного самоуправления полномочий по понуждению управляющих организаций к заключению с экспертными организациями договоров на проведение работ по экспертному обследованию лифтов, отработавших нормативный срок службы, по ценам, определенным согласно вышеприведенным расчетам. Впрочем, не исключаю наличие таковых возможностей у Орловского Управления Федеральной антимонопольной службы, которому не мешало бы более детально изучить суть данного вопроса и проверить, что же это на самом деле: свобода договорных отношений хозяйствующих субъектов или, может быть, какие-то иные договорные отношения.

Со своей стороны администрация города Орла тоже приняла некоторые меры, направленные на защиту интересов граждан. В частности, постановление администрации города Орла от 15 ноября 2013 года № 5213 уже не устанавливает размер платы за проведение экспертного обследования лифтов, отработавших нормативный срок службы, а в случае наличия необходимости проведения таких работ, собственникам помещений рекомендовано на основании предложений управляющих (эксплуатирующих) организаций на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома принимать решение об установлении соответствующих размеров платы индивидуально по каждому многоквартирному дому. Что это даст? Стоимость работ по экспертному обследованию лифтов уже не станет сюрпризом для граждан, равно как и временной промежуток, в рамках которого управляющая организация будет собирать с них дополнительные деньги.

А что же делать, спросите вы меня, если собственники так и не приняли решение об установлении соответствующих размеров платы, и лифт вот-вот должны отключить? Давайте снова обратимся к законодательству.

Исходя из пункта 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

В силу пункта 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

В соответствии с пунктом 3 статьи 162 Жилищного кодекса в договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.

В силу статьи 39 Кодекса правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491, предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Пунктами 16 и 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.

Как следует из статьи 158 Жилищного кодекса, пунктов 28 и 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.

В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года № 170 (далее — Правила эксплуатации), которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.

В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.

Более того, Федеральный закон от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», статьей 36 которого предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.

На основании статьи 20 Жилищного кодекса полномочия и функции в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности осуществляют уполномоченные федеральные органы исполнительной власти.

Таким образом, государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний, и создало орган, компетентный контролировать соблюдение установленных требований, – государственную жилищную инспекцию, положение о которой утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1994 года № 1086.

Следовательно, системное толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в статье 162 Жилищного кодекса имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.

Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.

Данные выводы подробно изложены в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 сентября 2010 года № 6464/10 по делу № А08-4962/2009-27, содержащееся в котором толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении судами аналогичных дел.

На основании вышеизложенного, управляющие организации, взимающие плату за содержание и ремонт жилого помещения, установленную как в соответствии с постановлением администрации города Орла от 27 декабря 2010 года № 4380 «О плате за помещение для собственников и нанимателей в многоквартирных домах», так и в соответствии с договором управления многоквартирными домами, должны выполнять весь комплекс обязательных работ, предусмотренных Правилами эксплуатации.

По моему мнению, управляющая организация обязана заключить договор с экспертной организацией, провести в надлежащие сроки плановое экспертное обследование всех лифтов и в результате имеет полное право на выставление дополнительных счетов жителям такого дома. Вот только проконтролировать расходы постфактум будет уже существенно сложнее. Хорошо, если вам придется платить те самые 58 копеек с квадратного метра квартиры и делать это в течение лишь одного года. Плохо, если управляющая организация заявит о своих намерениях получить от вас за уже оказанную услугу существенно большую сумму. Так что вам, уважаемые читатели, проживающие в домах со «старыми» лифтами, предлагаю быть внимательнее и активнее проявлять свою гражданскую позицию по защите собственных прав и интересов.